확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨 집이 경매로 넘어갈 경우 세입자를 보호해주는 역할을 합니다. 그렇다면 우리가 전세 2년 계약서를 쓴 다음 시간이 흘러 다시 전세를 연장하고 싶을 때도 항상 확정일자를 다시 받아야할까요? 아닙니다. 확정일자를 받는 경우와 아닌 경우가 있습니다. 그렇다면 상황별로 나누어 설명하겠습니다.
1. 묵시적 갱신일 경우
묵시적 갱신은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대과 임차인이 별도의 통보를 하지 않아 자동으로 계약이 연장되는 경우를 말합니다. 묵시적 갱신은 임차인이 계약기간에 상관없이 언제든지 계약을 해지 통지하고 3개월 뒤에 이사갈 수 있어 임차인에게 매우 유리한 제도입니다. 묵시적 갱신이 이뤄질 경우 임대인이 계약서를 다시 작성하지 않아도 되며, 간단하게 의사를 확인하는 통화나 문자만으로 갱신이 가능합니다. 또한 별도의 계약서를 작성하지 않았기 때문에 예전과 동일한 조건으로 계약하는 것이며 이에 따라 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다.
2. 계약 갱신 청구권을 행사한 경우
임차인은 계약 종료일 6개월 전부터 2개월 전에 임대인에게 계약 갱신을 요청할 수 있습니다. 그러나 이 경우 임대인이 주거할 집이 필요하다거나, 임차인이 임대료를 두 번 이상 연체했다면 거절당할 수 있습니다. 또 계약 갱신 청구권을 통해 계약을 한다면 임대인은 기존의 보증금을 5% 한도 내에서 인상할 수 있습니다. 이 경우 만일 보증금 인상이 있었다면 확정일자를 다시 받는게 좋습니다.
3. 신규 계약 체결 (보증금 증가, 주소지 변경 등)
전세금이 현재 시세보다 높거나 특약이 추가되는 경우 신규 계약을 채결할 수 있습니다. 즉 계약 조건이 변경되기 때문에 새로운 계약서를 다시 작성해야합니다. 당연히 확정일자도 다시 받아야합니다. 만일 증액 없이 새로운 계약서만 작성했다면 기존 계약서에 확정일자를 받았으나 별도의 확정일자는 받지 않아도 됩니다. (단, 은행 대출을 연장하려면 은행에서 확정일자를 받아오라고 하는 경우가 있으니 꼭 확인해보세요!)
tip!
확정일자는 새로운 계약서와 기존 계약서를 지참하고 가까운 주민센터로 방문하거나 법원 등기소를 방문하면 받을 수 있습니다. 또한 최근에는 온라인에서도 임대차 신고제를 이용하여 확정일자를 받을 수 있습니다.